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中银宏观:租房时代到来 租售同权是什么意思?影响几何?

2017-08-29 09:12:24 来源:凤凰财经
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  来源:朱启兵宏观研究;作者:中银宏观朱启兵,华夏  近期住建部及各地政策密集出台一系列鼓励发展住房租赁市场的相关政策,其中包括最为引人注目的租售同权。在保持房地产市场稳定发展、建立房地产市场长效...

  来源:朱启兵宏观研究;作者:中银宏观朱启兵,华夏

  近期住建部及各地政策密集出台一系列鼓励发展住房租赁市场的相关政策,其中包括最为引人注目的“租售同权”。在保持房地产市场稳定发展、建立房地产市场长效机制的战略目标引导下,各地因地制宜出台了不同门槛的“租售同权”政策。鼓励租房政策将会对房地产市场产生深远影响,包括房价、人口及相关制度。

  “租房”时代是否已经到来?在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场的发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。在政策力挺下,租房时代已经越来越近。

  “租售同权”同什么权?由于历史原因和管理的需要,在不同的城市,房产与户籍、房产与某项公共服务也进行了一定程度的交叉挂钩。因此,“租售同权”只是一个概念统称,不能一概而论,各地政府根据自身情况和目标人群来具体定义这一概念的不同内涵,并决定所同“权”的含金量。大体而言,一线城市同教育权,二线热点城市设门槛同户籍权,部分城市探索直接同户籍权。

  “租售同权”的影响几何?对房价趋势影响较小,各城市继续分化。对投资无太多负面影响,预计房地产投资维持平稳。租金受到政策影响,短期波动后,整体稳步上涨。一线城市通过租房政策调节人口结构,二线等其他城市通过政策吸引人才。租房政策的不断完善,可以为和房地产调控长效机制对接打下良好的基础。

  “租房”时代是否已经到来?

  在市场化程度不断加深、人口向核心城市群流动不断加速的情况下,人们对住房的需求也日益呈现多样化,住房租赁市场的存在与健康发展恰是房地产市场发展的必然要求。在房地产市场泡沫化程度依然较高的背景下,国家推动住房租赁市场的发展,根本出发点在于激活住房租赁的市场需求,以平衡房地产市场供需矛盾,平抑房价,推动住房向居住属性回归。

  政策力挺,方向明确

  继7月17日广州市出台租购同权等措施后,住建部会同国家发改委等八部门出台了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的城市。紧随其后,无锡于7月28日发布了“租房可落户”新政,郑州、扬州、济南等多个城市也于近期提出或准备出台类似举措。房地产市场长效机制中一个重要的市场抓手开始初现端倪,“租售同权”也成为一个牵动老百姓(行情48.65 +0.70%,诊股)神经的热点敏感词。在政策的力挺、国企资源的倾斜以及众多实质性动作的支撑下,“租房”时代离我们越来越近。

  梳理总结最近相关政策措施,可以看出几个特点:

  一是先“住”后“权”实用主义目标导向明确。房地产长效机制建立的目标在于对所有城镇居民,针对不同阶层的群体、不同年龄段的人群,都有明确的住房供给。而作为房地产长效机制重要的一环,“租房”政策的目标首先要解决各种人群“住”的问题,而附加在房子上的“权”则成为调节供需、平衡人才结构的一个有效抓手。因此,各地在因地制宜出台“租房”政策细则的时候,在扩大租房供给、提高租房市场吸引力、解决基本“住”的问题同时,在“权”的具体形式和程度上有所不同:北京共有产权房实质降低购买商品房的门槛,上海、深圳、成都增加针对性租房供给,广州有条件的“租售同权”,无锡有条件的“租房可落户”等等。

  二是国企将在租房市场发展中起主导作用。租房市场经过多年发展,市场规模有限,租房成本回收周期长,且管理问题颇多,机构参与积极性不高。在此次推进租房市场的过程中,将采用以“国企主导+政策配合”的模式进行引导,为租房市场的完善打基础。例如在住建部《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确提出“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。另外,如深圳推广“政府主导+国企实施+公共住房”的棚户区改造项目实施模式,上海首批两幅只租不售地块均为国企购得,沈阳、佛山计划建立国有租赁交易平台等等措施。

  三是土地出让政策开始向鼓励租赁用地倾斜。在土地市场经过一系列限制措施后,房企拍地难度不断加大,已经开始在限房价的基础上在保障房面积或者自持面积等方面进行竞争。今年6月,万科在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,在达到最高限制地价后承诺禁售70年,随后上海首批公开出让的两幅租赁住房用地,开启只租不售的土地出让模式。土地出让政策向租赁用地倾斜具有很强的可复制性,在一二线城市中大概率会被采用,更多租赁用地未来将会被推出。考虑到对普通商品房和地价的影响,租赁用地在绝对量上不会太多,但在平衡住房供需方面能够起到有效的调节作用。

  现实问题亟需解决

  供应总量及供应结构不合理。从全国总量上看,住房租赁市场总体需求量较大。根据国家统计局公布的全国第六次人口普查(2010年)数据显示,我国约有25.8%的城市居民通过租住住房解决住房问题,由于2010年后房价涨幅远高于工资增幅,且城镇人口持续增长,因此目前这一数据很可能更大,但是租房市场总的供给量相对不足(链家研究院2017年3月《租赁市场系列研究报告》显示,目前我国租赁房屋4600万套,1.6亿租赁人口,预计租房人口占比在全国层面将超过30%,一线城市会超过40%)。从区域结构及不同城市看,租房供给也不均衡,大城市尤其是特大城市由于大量人口的涌入,对租房需求量大,而供给相对不足;而人口净流出的城市或地区供需矛盾相对较低。在供给总量不平衡的情况下,租房市场供求结构错位现象突出,小户型、低总价的出租住房供求矛盾突出。鉴于常住人口的收入状况等客观条件,中小户型、中低价位的出租房需求量相对较大,而市场供给呈现出与实际需求相背离的状况。

  住房租赁市场供给主体较为单一。从其他国家和地区发展经验看,完善的住房租赁市场由个人出租者和机构出租者组成。而我国现阶段的租房租赁市场的房屋供给主体仍然不成熟,以居民个人房屋出租为主,机构出租者较为缺乏。我国目前房屋租赁市场上除少量单位或机构持有部分住房提供给本单位职工短期周转、租住以外,大部分的租房供应主体仍是居民个人,市场上机构出租者相对缺乏。

  住房租赁市场制度建设仍不完善。有效的制度安排有利于稳定参与者的预期,降低交易成本,稳定市场秩序。我国住房租赁市场发展迅速但极不成熟,住房租赁市场制度建设相对滞后。租房者的利益得不到保障,侵犯租房者利益的事件频发,而且侵权事件发生后纠纷解决机制或违法处置机制不完善,侵权者得不到有效处罚,违法违规成本相对较低。具体来讲,从法律体系上看,目前我国还没有一部保护租房者的专门法律安排,缺乏国家层面的顶层设计;从机构设置上看,国内不仅没有设立专门保护租房者利益的职能部门,也没有相应的中介机构,社会层面的保障机制缺乏;从政策环境看,鼓励机构出租者发展的政策体系仍未建立,机构出租者缺失,市场秩序混乱。住房租赁市场相关制度的缺乏直接约束着市场参与者积极性,不利于稳定的住房租赁市场的建立和发展。

  住房租赁市场信息不对称问题严重。信息资源是市场稀缺资源,在市场经济活动中,受制于不同参与者所处的不同地位,不同人员对相关交易信息的了解是有差异的。因此,在交易双方中对交易信息掌握比较充分的人,往往处于相对比较有利的地位,而信息相对贫乏的人,则处于比较不利的地位,因而容易带来代理人风险问题和道德风险问题。在租房市场上就是如此,信息不对称现象突出,出租者相比于租房者掌握更多、更充分的房屋质量信息;中介机构比租房者掌握更多的房源信息,容易导致道德风险。租房者往往是租房市场参与者中的最弱势群体,租房者的利益最容易受到侵害,再加上社会纠纷协调机制不健全,被侵权后投诉无门,给租房者带来后顾之忧,这也是当前中国为何很多居民不愿意进入租赁市场,而特别强调要有自己的住房根源所在。

  房屋租赁中介服务体系不专业、不规范。近年来,我国住房租赁市场发展迅速,但作为重要参与者的房屋中介机构发展相对滞后,中介服务体系专业性不高、规范性不强、自律性较低。从法律层面看,我国关于房地产中介服务方面的法律法规仍然缺乏、尚待完善,尤其是关于房产中介的法律仍未建立,而且现有的规定过于原则性,可操作性不高,无法覆盖房产中介涉及的众多方面。从从业人员看,从业人员资格认证制度仍不规范,部分人员则缺乏有效资格,服务人员素质较低、服务水平不高、服务意识淡薄,过分追求商业利益,不讲诚信、欺骗客户之事经常发生,有失客观公正立场,提供虚假宣传,扰乱市场秩序,损害了中介机构形象和行业信誉。

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